La idea

Desarrollemos estas 800 has. de manera divertida, rápida y novedosa. Ya está dándose el clima ideal para impulsarnos. (ver nota Clarín 04/06/05) Una propuesta integradora que no hace perder identidades de grupo.

Un Master Plan de Generación Espontánea.

Comparta y comente este posible Círculo Virtuoso.

Para su análisis, y posterior comentario, los invito a compartir

un posible Cronograma de Tareas.

Obviamente, hemos hecho una estimación del desarrollo desde el punto de vista estrictamente comercial, y aquí tenemos un análisis primario del Housing - Rentabilidad que sustenta al Proyecto.

Concepto CCC : Colegio - Campo de Deportes - Club. Una idea posible.

Para imaginar juntos

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Imaginando sobre el papel

SIMULACIÓN - MASTER PLAN EN Tortugas Norte

La siguiente servirá para ordenar las ideas, establecer prioridades, estrategias, etc para que este Master Plan tenga éxito y aproveche la fuerza generada en el Círculo Virtuoso. Va a servir de base para la presentación de nuestro REIT. Recuerdo que es un brainstorm, donde todos opinan, sin prolijidad y exactitud, todo en borrador. Ver chart SIMULACION 22-6-07 . Aquí se van ordenando las distintas acciones. Voy a resumir tratando de analizar todas pensando en sí cerrar el potencial básico de TORTUGAS NORTE: *A1. Incluye KLIP+ALDEA KLIP y apoyo 6.000 m2 del Vasco. Es el primer desarrollo con 10.000 m2 comerciales/oficinas y 500 unidades vivienda. A2. Incluye 6 has (2has son del vasco)-6has siguientes a comprar o participar- 6 has a reciclar- 8has Florida School y ST Patricks para “apoyar”. Esta es una vieja idea para mí pero nueva para uds. Las 6 has vecinas de 1º de Mayo y España son 6 manzanas con unas 150 casas muy desparejas desde chaperío hasta casas dignas de barrio. Esta vecindad hoy tal cual está hace desaconsejable el proyecto. Introduciendo el PROGRAMA “GRAN VECINO” esas casas se levantarán de categoría igual que sus moradores. El espìritu del programa es que se hace un censo de esa gente y se establece una propuesta para cada vecino: laboral-mejora de su casa-educacional etc buscando reintegrar esa gente en una comunidad positiva. Es trabajo para hacer con una ONG +UNIVERSIDAD +apoyo político (ni relación con Luis Patti). Pienso en una densidad intermedia 500 unidades + un tennis ranch para 500 familias +club de rugby+club de futbol (programa “gran vecino”). B1. Incluye un sector de 60 has aprox, salpicados de casitas pero creo que aplicando programa “gran vecino” en unas 50/80 viviendas se podría comprar el resto. Mas dificultad veo en encontrar los propietarios. Las acciones pueden ser variadas pues hay unas pocas quintas que podrán seguir y tambien hay 25 chozas tipo villita en 1 ha en la calle Salas. Es difícil hacer un pronóstico serio de inversión pero hay tierra en venta por U$S 6,5 el m2. B2. Incluye sector de 60 has aprox, con mayoría de tierras de viveros en un valor de 6-10 dólares el m2. Como primera acción se puede pensar en las 10 has de Alberto Hurovich con quien tengo buena relación. Tiene el lugar tres manzanas con una 50 casitas para hacer el programa de “gran vecino” pues sino se pierde el potencial de hacer proyecto para TN. Alberto piensa en 10 dolares el m2 pero podriamos hacerlo entrar en un Trust. C1. Incluye las 10 has sobre A. Korn al lado del BEDE´S. Este terreno pertenece a SAMMY GLIGSBERG dueño tambien de LA MONTURA. Hay un pequeño croquis con dormies, lotes y un Tennis Ranch (ver adjunto). Entrará dentro de los invitados a participar, a menos que su interés sea vender o vender. Su ubicación es excelente por los colegios vecinos. C2. Incluye las 14 has de los Galperín Otra excelente ubicación, cerca del KLIP y Los colegios. Entrará dentro de los invitados a participar. C3. Incluye las 68 has de los Roviralta., desde A. Korn hasta la Ruta 26. Esta es la tierra más importante de TN, por su tamaño, topografía, ubicación. Ya hice una primer tentativa con Tennis Ranch EN 3 has, no les convino. Creo que quieren ser lo últimos en desarrollar su tierra pues no necesitan venderla. RESUMEN Sector superficie FOT utilizado A construir unidades Amenities A1 50.000 M2 1,6 80.000 M2 600 viv/ locales A2 120.000 M2 0,6 72.000 M2 600 Tennis Ranch B1 600.000 m2 0,3 180.000 m2 1.000 Rugby+hockey B2 600.000 M2 0,3 180.000 M2 1.000 Rugby +hockey C1 100.000 M2 0,4 40.000 M2 300 Tennis Ranch C2 140.000 m2 0,4 56.000 m2 400 ---- C3 680.000 m2 0,3 200.000 m2 1.000 varias 2.290.000 m2 808.000 m2 4.900 varias ALGUNAS RELACIONES •A U$S 10. P/m2 La compra total de tierras representa U$S 22.900.000. •Vendiendo los productos inmobiliarios con una ganancia de U$S 200 p/M2 x 808.000m2= U$S 161.600.000 o sea 7 veces el valor de tierra bruta. •En A2, donde harìa falta un programa “BUEN VECINO” si su costo fuese de u$s 500.000 representarìa U$S 7 P/M2 construido.

REPORTAJE A CARLA GIARINI- 8/10/07

Muchas gracias Carla por este reportaje,….nos dijo el Vasco Olaviaga que te había conocido en un almuerzo con Claudio Destefano sobre su libro “SABERLO ES NEGOCIO”, en el que charlaron algo de nuestro querido Tortugas Norte….. Carla, ¿cómo conociste Tortugas Norte? Fue hace 10 años…mi hermana se casó y se fue a vivir allí, en el barrio Senderos que recién empezaba, cerca del Acceso Norte. La casa de ella era una de las primeras…fue realmente una pionera pues habìa muy poco alrededor….era todo muy rústico …mucho campo abierto..pero era muy lindo pues la sensación del despoblado se sentìa como una gran cualidad…. y después cómo siguió…..? Bueno…siempre voy a visitar a mi hermana y me fijo en el lugar porque le he tomado un gran cariño ….y por eso voy a transmitirles lo que siento hoy ….En Senderos han construidos todos los lotes del barrio y en los barrios vecinos tambien lo han hecho …y eso que fue en la época de la crisis del 2001/2 …parece increíble….pero lo que llama más la atención es que estos barrios han crecido para adentro ……sus calles, sus parquizaciones, algunos con facilidades deportivas y sociales si todo para adentro …pero …salis afuera de las barreras y las calles de acceso todas rotas (las pavimentadas) …las otras un barrial…oscuras….además …la población vecina cada vez más pobre Me da pena ese contraste…y entre unos y otros ….solo unos muros de separación….perdón …pero digo lo que siento …alguien tiene que poner pilas para revertir esto…. Vos que harías básicamente para dar vuelta esta situación?“..Creo que debieran dialogar y sumarse los que viven en esos barrios privados en una asociación efectiva y “hacedora” con las autoridades municipales y armar programas para mejorar esta realidad….pero me da la impresión que no tienen ni creatividad ni voluntad….fijate que fácil sería juntar a todos los frentistas para arreglar los pavimentos, iluminar las calles, pavimentar trechos importantes etc etc .. con solo la elevación del valor inmobiliario de las casas….se justifica….y las tasas municipales …..tambien podrían ir a estos propósitos……pero te voy a decir algo que le dije al Vasco en el almuerzo ……con todo lo que han construido de casas y colegios…..¿ cómo no han hecho ningun centrito comercial simpático que sirva de lugar de reunión……a lo que el Vasco me contestó que había comprado hace varios años la esquina de F. Diaz y P. Argentinas para ese propósito y habìa elaborado un proyecto….me enganché con esta idea y quedamos en darle manija…. Muchas Gracias Carla por tu onda e ideas …..mucho te agradecería que si avanzan con esta idea nos des la primicia.

Nuevos desarrollos (construir y decorar punto com)

Nuevos desarrollos en Tortugas Norte

Se prepara el proyecto de otro barrio privado de 42 hectáreas y 330 lotes; también, se diseña un centro comercial para abastecer a los pobladoresPróximamente se lanzará en Tortugas Norte otro barrio privado de 42 hectáreas, donde hoy es un baldío. Contará con 330 lotes con 80 dormies y las obras están previstas que comiencen en 15 días. Además, dispondrá de cuatro canchas de tenis, dos de fútbol, una de hockey sobre césped, una de squash, house, salón de usos múltiples, bicisendas y plazas de juego para los chicos, entre otras servicios.Los valores partirán de los 50 dólares por metro cuadrado y las empresas comercializadoras serán Dorignac y Urdapilleta y desarrollará el Grupo Semaco. Aproximadamente, la inversión demandará unos 10.000.000 de dólares.

Más oferta : También está previsto lanzar un segundo centro comercial. Esta alternativa habla a las claras del crecimiento de Tortugas Norte.Por último, Ricardo Olaviaga, impulsor de la zona, asegura: La venta de las casas empuja el nivel de mejores servicios y comodidad para los pobladores de Tortugas Norte. Para ello, se realizará una preventa por invitación que puede durar unos tres meses. La idea es arraigar a la gente del lugar. En seis meses se puede construir el nuevo complejo comercial. Por ahora, estamos estudiando la mejor elaboración. Estimativamente, para la próxima primavera podría estar todo listo.Esta posibilidad es muy productiva pues había poco apoyo comercial. Y en consecuencia, para cualquier necesidad doméstica había que trasladarse hasta el kilómetro 50 del Ramal Pilar de la Ruta Panamericana, donde se encuentra la sucursal del hipermercado Jumbo, Palmas del Pilar y Easy, opina Ramiro Figueroa Baibiene, de la firma Malú Baibiene.Este nuevo desarrollo comercial se integrará al de La Esquina que fue el pionero en este segmento.El primero de los centros está ubicado sobre la intersección de las calles Villa Adelina Golf Club y Necochea Golf Club, a 2000 metros del kilómetro 37,5 del Ramal Pilar de la Ruta Panamericana.Básicamente surgió para satisfacer la necesidad de los vecinos que se mudaron a los barrios privados de la zona y carecían de locales comerciales para ir de compras o si se olvidaban de algo debían recurrir al delivery, llegar hasta la Panamericana o concurrir a la estación de servicios más cercana, en una zona en donde muchos de los vecinos que ocupan los barrios se instalaron en forma permanente, explica Gonzales Chaves, del Grupo Semaco, desarrollador de La Esquina. Destaca que como en la zona hay varios colegios, muchos de los alumnos concurren al centro comercial para realizar algunas compras.

Bienvenidas Las Liebres a Tortugas Norte

Una excelente tierra y un excelente proyecto son los calificativos que nos nacen desde nuestra redacción para LAS LIEBRES. Este Barrio Privado de 42 has con un enorme frente de 800 metros a Patricias Argentinas en el epicentro de Tortugas Norte tiene nuestros mejores augurios de éxito y por varias razones. No vamos a repetir la enumeración de ellas en el artículo del sábado 25/11 en LA NACION, Suplemento Countries, pero sí nuestro comentario comienza con el grupo empresario que le dio vida: SEMACO, integrado por Segundo Gonzalez Chaves, el Arquitecto Robirosa y Cesar Iraola. Este grupo está teniendo mucho éxito con LA ESQUINA una simpática galería comercial que da respuesta a varias necesidades del lugar: desde video club, pasando por consultorios médicos, boutiques etc etc. La tarea de convocatoria inmobiliaria, término que preferimos al ya gastado de venta, la están realizando:TERESA URDAPILLETA Y ASOC. y AGUSTÍN DORIGNAC y ASOC. ambos tienen una amplia experiencia vivencia de countries, lo que constituye una garantía de buena convocatoria pues todos sus integrantes viven allí de toda la vida: Teresita, en EL ARGENTINO y Agustín Dorignac (hijo de Frankie Dorignac presidente de Tortugas y de la ASOC. ARG. DE POLO). Podrán preguntar …qué tiene que ver eso de que sean de allí ? ….muchísimo pues con su vivencia van convocando o invitando a vivir ….no vendiendo …..pues, ellos tambien se sienten vecinos a compartir este incipiente (porqué ahorrar elogios cuando son merecidos)y exitoso lugar. Un especial párrafo para los propietarios de la tierra: LA FAMILIA CIGLIUTTI cuya antigüedad en la zona data de tres generaciones. Conocimos a Don Ismael Cigliutti en 1998, el mismo año que bautizamos a TORTUGAS NORTE con el nombre que hoy lleva. Al comprar la esquina para levantar EL KLIP (futuro cercano) nos contó Don Ismael su conocimiento y cariño por Tortugas…pero no el actual…ni tampoco el de hace años …no, el del final de la década del 30, cuando solo tenía 30 o 40 casas. Nos cuenta Don Ismael que era hijo del carnicero de aquella época y siendo un chico repartía la carne casa por casa….se acordaba de todos …y de donde estaba cada casa…..70 años después….aquí lo de Alvarez….enfrente lo de Maquieira Goñi …etc etc ….enfin …un pedazo de historia que pocos saben y que son el fundamento de las raices de este lugar tan particular Coincidirán con nosotros que LAS LIEBRES tiene realmente todo para ser, por ahora, el barrio del momento en TORTUGAS NORTE, y decimos por ahora….no por que vendrán a quitarle el lugar sino…que una vez completado ….habrá otros ….hasta constituir entre todos, EL MEJOR LUGAR PARA VIVIR.

con Financiación a dos años - La Nacion 11-11-06

El Recodo

Ideal para matrimonios con hijos, este barrio ofrece lotes de entre 650 y 1100 metros cuadrados, que se cotizan desde 18.500 dólares

A 40 kilómetros de la Capital hay un lugar que viene creciendo muchísimo en el último tiempo. Se trata de la zona conocida como Tortugas Norte, donde se formaron más de 15 barrios. Uno de éstos es El Recodo, que está a la altura del kilómetro 38,5 del ramal Pilar de la ruta Panamericana (en la bajada Garín), por la calle Patricias Argentinas. El emprendimiento se ubica a 3500 metros del acceso. Se trata de una propuesta de 25 hectáreas distribuidas en 220 lotes con superficies entre los 650 y los 1100 m2. Las parcelas perimetrales tienen un valor de 18.500 dólares y las centrales, desde los 26.500. En ambos casos, la financiación es hasta en 24 meses y el costo de las expensas, de 200 pesos mensuales. Actualmente están lanzando la segunda etapa de ventas, que consiste en 65 lotes en 31.500 dólares, con superficies de 700 metros cuadrados. Fernando Berraz, director de la empresa comercializadora homónima, comenta: "Es un desarrollo ideal para que los matrimonios jóvenes con hijos chicos puedan mudarse más cerca de la naturaleza. " Agrega además, como factor diferencial, que esta zona tuvo un sostenido desarrollo y tiene todo al alcance de la mano. "No se necesita trasladarse a mucha distancia de la vivienda para realizar las compras". El emprendimiento posee clubhouse con ducha escocesa y sauna, pileta de natación climatizada con medidas de 20 x 6 metros, dos canchas de tenis, fútbol y juego para niños. Los servicios incluyen cloacas, agua corriente, televisión por cable y red subterránea de luz. En sólo seis semanas de lanzado se vendieron 105 fracciones. En estos momentos hay 14 viviendas y ya se comenzaron a construir otras diez. Javier Reyes.

Datos útiles Nombre: El Recodo Ubicación: kilómetro 38,5 del ramal Pilar de la ruta Panamericana, en la bajada a Garín, por la calle Patricias Argentinas Características: 220 lotes con superficies entre los 650 y los 1100 m2, distribuidos en 25 hectáreas. Actualmente se lanza la segunda etapa con 65 parcelas de 700 m2 de superficie.