SIMULACIÓN - MASTER PLAN EN Tortugas Norte
La siguiente servirá para ordenar las ideas, establecer prioridades, estrategias, etc para que este Master Plan tenga éxito y aproveche la fuerza generada en el Círculo Virtuoso. Va a servir de base para la presentación de nuestro REIT. Recuerdo que es un brainstorm, donde todos opinan, sin prolijidad y exactitud, todo en borrador. Ver chart SIMULACION 22-6-07 . Aquí se van ordenando las distintas acciones. Voy a resumir tratando de analizar todas pensando en sí cerrar el potencial básico de TORTUGAS NORTE: *A1. Incluye KLIP+ALDEA KLIP y apoyo 6.000 m2 del Vasco. Es el primer desarrollo con 10.000 m2 comerciales/oficinas y 500 unidades vivienda. A2. Incluye 6 has (2has son del vasco)-6has siguientes a comprar o participar- 6 has a reciclar- 8has Florida School y ST Patricks para “apoyar”. Esta es una vieja idea para mí pero nueva para uds. Las 6 has vecinas de 1º de Mayo y España son 6 manzanas con unas 150 casas muy desparejas desde chaperío hasta casas dignas de barrio. Esta vecindad hoy tal cual está hace desaconsejable el proyecto. Introduciendo el PROGRAMA “GRAN VECINO” esas casas se levantarán de categoría igual que sus moradores. El espìritu del programa es que se hace un censo de esa gente y se establece una propuesta para cada vecino: laboral-mejora de su casa-educacional etc buscando reintegrar esa gente en una comunidad positiva. Es trabajo para hacer con una ONG +UNIVERSIDAD +apoyo político (ni relación con Luis Patti). Pienso en una densidad intermedia 500 unidades + un tennis ranch para 500 familias +club de rugby+club de futbol (programa “gran vecino”). B1. Incluye un sector de 60 has aprox, salpicados de casitas pero creo que aplicando programa “gran vecino” en unas 50/80 viviendas se podría comprar el resto. Mas dificultad veo en encontrar los propietarios. Las acciones pueden ser variadas pues hay unas pocas quintas que podrán seguir y tambien hay 25 chozas tipo villita en 1 ha en la calle Salas. Es difícil hacer un pronóstico serio de inversión pero hay tierra en venta por U$S 6,5 el m2. B2. Incluye sector de 60 has aprox, con mayoría de tierras de viveros en un valor de 6-10 dólares el m2. Como primera acción se puede pensar en las 10 has de Alberto Hurovich con quien tengo buena relación. Tiene el lugar tres manzanas con una 50 casitas para hacer el programa de “gran vecino” pues sino se pierde el potencial de hacer proyecto para TN. Alberto piensa en 10 dolares el m2 pero podriamos hacerlo entrar en un Trust. C1. Incluye las 10 has sobre A. Korn al lado del BEDE´S. Este terreno pertenece a SAMMY GLIGSBERG dueño tambien de LA MONTURA. Hay un pequeño croquis con dormies, lotes y un Tennis Ranch (ver adjunto). Entrará dentro de los invitados a participar, a menos que su interés sea vender o vender. Su ubicación es excelente por los colegios vecinos. C2. Incluye las 14 has de los Galperín Otra excelente ubicación, cerca del KLIP y Los colegios. Entrará dentro de los invitados a participar. C3. Incluye las 68 has de los Roviralta., desde A. Korn hasta la Ruta 26. Esta es la tierra más importante de TN, por su tamaño, topografía, ubicación. Ya hice una primer tentativa con Tennis Ranch EN 3 has, no les convino. Creo que quieren ser lo últimos en desarrollar su tierra pues no necesitan venderla. RESUMEN Sector superficie FOT utilizado A construir unidades Amenities A1 50.000 M2 1,6 80.000 M2 600 viv/ locales A2 120.000 M2 0,6 72.000 M2 600 Tennis Ranch B1 600.000 m2 0,3 180.000 m2 1.000 Rugby+hockey B2 600.000 M2 0,3 180.000 M2 1.000 Rugby +hockey C1 100.000 M2 0,4 40.000 M2 300 Tennis Ranch C2 140.000 m2 0,4 56.000 m2 400 ---- C3 680.000 m2 0,3 200.000 m2 1.000 varias 2.290.000 m2 808.000 m2 4.900 varias ALGUNAS RELACIONES •A U$S 10. P/m2 La compra total de tierras representa U$S 22.900.000. •Vendiendo los productos inmobiliarios con una ganancia de U$S 200 p/M2 x 808.000m2= U$S 161.600.000 o sea 7 veces el valor de tierra bruta. •En A2, donde harìa falta un programa “BUEN VECINO” si su costo fuese de u$s 500.000 representarìa U$S 7 P/M2 construido.
